À l’aube de 2025, l’intérêt croissant pour l’investissement en cryptomonnaies et le marché immobilier ne cesse de croître. L’essor des actifs numériques, tels que le Bitcoin et l’Ethereum, alimente des transactions immobilières innovantes, mais ce phénomène soulève également des interrogations capitales. Comment effectuer une due diligence dans ce contexte complexe ? Quelles vérifications doivent être mises en œuvre avant de conclure un achat ? Cet article se penche sur les différentes facettes de cette procédure incontournable.

Le cadre juridique de l’achat immobilier en crypto

L’achat immobilier en cryptomonnaie, bien qu’inédit et excitant, doit se conformer à des normes juridiques précises. En France, la réalisation d’une transaction immobilière doit être validée par un acte authentique devant notaire, en vertu de l’article 1583 du Code civil. Ainsi, il est crucial d’être au fait des spécificités entourant ce processus pour éviter des complications éventuelles.

La reconnaissance des cryptomonnaies

Les cryptomonnaies ne jouissent pas du statut de monnaie légale en France ; elles sont plutôt considérées comme des actifs numériques (article L54-10-1 du Code monétaire et financier). Ce statut entraine que, pour qu’un notaire puisse inscrire une transaction en cryptomonnaies dans un acte de vente, une étape préalable de conversion en euros est généralement nécessaire. Cela se fait par le biais de plateformes d’échange agréées par des régulateurs européens, tels que l’AMF, qui contribuent à garantir la transparence des transactions.

Le rôle essentiel du notaire

Le notaire joue un rôle central dans la sécurisation des transactions immobilières. Ses responsabilités incluent :

• Vérification de l’origine des fonds : Conformément aux obligations de lutte contre le blanchiment d’argent.
• Évaluation de la conformité du prix : Assurer que le prix demandé corresponde à la valeur réelle du bien.
• Encadrement du transfert financier : Garantir que le transfert des fonds se fasse selon les normes réglementaires.

Il rédige également le compromis de vente et l’acte authentique, intégrant des clauses adaptées au paiement en cryptomonnaies.

Le rôle de l’avocat dans la transaction

En complément du notaire, un avocat peut s’avérer indispensable. Sa mission consiste à apporter une expertise juridique et fiscale afin de sécuriser l’achat immobilier. Voici les principales tâches de l’avocat :

• Vérification de l’origine des fonds : Comme le notaire, il valide la provenance des fonds utilisés dans la transaction.
• Analyse structurelle de la transaction : Évaluer si l’achat respecte les obligations legales pour limiter le risque de contentieux.
• Optimisation fiscale : Conseiller sur les stratégies fiscales pour minimiser les impositions sur les plus-values.

Ces dimensions juridiques et réglementaires sont essentielles pour assurer une due diligence SécuDiligence optimisée lors de l’acquisition. Un faux pas peut engendrer des conséquences financières dramatiques.

Les modalités pratiques d’un achat en crypto

Les approches pour acquérir un bien immobilier en cryptomonnaie varient. Chaque méthode présente ses propres avantages et défis, qu’il est vital d’analyser pour effectuer un investissement éclairé.

Achat direct en cryptomonnaie

Dans certains cas, un échange de biens peut se faire directement en cryptomonnaie, ce qui exige un accord explicite entre le vendeur et l’acheteur sur l’évaluation du bien, tout en tenant compte de la volatilité des actifs. Des méthodes alternatives incluent l’utilisation de stable coins, qui offrent une relative stabilité.

Conversion en monnaie fiduciaire avant l’achat

La majorité des transactions s’effectuent par la conversion des cryptomonnaies en euros avant l’achat. Cette approche présente plusieurs avantages :

• Éviter les fluctuations de cours : Protéger l’acheteur des variations de valeur entre l’accord initial et la signature.
• Faciliter la validation : Simplifier les démarches de validation pour le notaire et les institutions bancaires.
• Réduction des conflits : Éviter des désaccords lors de la transaction grâce à une évaluation claire.

Achat via une structure juridique (SCI ou holding)

Investisseurs plus avertis peuvent choisir d’organiser leur acquisition par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI) ou d’une holding. Cela ouvre la voie à des avantages en matière de gestion du patrimoine et d’optimisations fiscales. Opter pour une structure juridique permet également de diligence crypto dans la planification des transactions.

Fiscalité et obligations déclaratives

La fiscalité liées à l’achat immobilier en crypto est d’une complexité notable. Les investisseurs doivent être conscients des obligations fiscales afin de demeurer en conformité avec les réglementations en vigueur.

Imposition des plus-values sur cession d’actifs numériques

Conformément à l’article 150 VH bis du Code général des impôts, toute conversion de cryptomonnaie en monnaie fiduciaire entraîne une plus-value imposable à hauteur de 30%. Ce chiffre se compose de 12,8% d’impôt sur le revenu et de 17,2% de prélèvements sociaux. Lorsque l’acheteur convertit ses cryptomonnaies en euros avant la transaction, il doit déclarer cette plus-value et s’acquitter de l’impôt correspondant.

Droits de mutation et frais notariés

Les droits de mutation à titre onéreux, couramment appelés frais de notaire, sont calculés sur la base de la valeur du bien en euros. Ces frais doivent obligatoirement être réglés en monnaie fiduciaire. Les investisseurs doivent donc tenir compte de cette charge pour leur planification financière.

Déclaration des comptes et actifs numériques

Les détenteurs de cryptomonnaies ont l’obligation déclarative des comptes ouverts sur des plateformes étrangères, conformément à l’article 1649 bis C du CGI. Ne pas respecter cette obligation peut entraîner des sanctions, pouvant s’élever jusqu’à 750 € par compte non déclaré.

Perspectives et évolutions réglementaires

Le cadre réglementaire entourant les transactions immobilières en cryptomonnaies est en constante évolution, notamment sous l’effet des législations européennes et internationales. Cet aspect doit être rigoureusement surveillé par tous les investisseurs souhaitant naviguer avec succès dans ce secteur.

Directive DAC 8

Adoptée en octobre 2023, la directive européenne DAC 8 introduit de nouvelles obligations déclaratives pour les prestataires de services sur cryptoactifs. Ces responsabilités incluent la déclaration de transactions en cryptomonnaies et l’identification des parties impliquées dans ces échanges. Cette évolution promet de renforcer la transparence et la sécurité des échanges.

Règlement MiCA

Appliqué à partir de 2024, le règlement européen MiCA vise à établir un cadre juridique pour les actifs numériques. Il impose des normes strictes aux prestataires de services sur cryptoactifs, avec l’objectif d’assurer la protection des investisseurs et la stabilité des marchés. Il est crucial que les investisseurs se familiarisent avec ces changements pour optimiser leurs démarches dans le cadre de leurs investissements immobiliers en cryptomonnaie.

La judicieusement exécutée due diligence, intégrant l’analyse des aspects juridiques, fiscaux et réglementaires apportent une sécurité appréciable aux investisseurs souhaitant se lancer dans l’achat immobilier en cryptomonnaie. Les préoccupations d’ordre financier ne doivent pas occulter l’examen minutieux des enjeux juridiques, afin de s’engager dans cette voie prometteuse en toute sérénité.